深圳楼市：落户买房原来如此简单，只是你不知道

（深圳楼市：落户买房原来如此简单，只是你不知道）

　　问：请问现在落户深圳的条件有哪些？可以在两地同时缴纳社保吗？

　　答：全日制本科45岁以内，全日制专科35岁以内，或者有专业技术资格证书（核准）执业资格证书（积分）+中专学历，积分入户年底指标很紧张，现在交社保正当时。可以两地社保，没有联网。

　　问：老师您好！福田工作，准备购置总价400万左右两房自住。龙华民治世纪春城和碧水龙庭两个盘请分析下，谢谢。

　　答：世纪春城共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，均价5，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。均价4.5,9楼的带电梯，一梯两户，离地铁也太远碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错，潜力很好。这2个楼盘对比，优先碧水龙庭

　　问：老师您好，一直关注您的回复，受益匪浅，也加入了星球。现在问一个个人的问题：2016年时候因为考虑学位及上班方便原因买了科技园南区珑御府180平米的房子，现在房价也有一定涨幅，因为小孩不考虑上旁边的南外学位，同时公司搬回了福田中心区，所以有考虑过换房，一直犹豫：科技南这不高大上但有小孩校车上下点接送方便，上班通勤到中心区也方便。但担心单从投资和房产升值的角度不知珑御府能否赶得上旁边后海或其他小区，毕竟周围都是十多年的老小区。去年这一波宝安南山上涨珑御府好像没怎么涨（存量倒是消化了大多）。这种情形有无必要换房，或换的话有好的区域和小区推荐吗，换肯定折腾，不换又担心涨幅跟不上大势。您给点意见和指导。

　　答：你好，感谢大额赞赏！科技南片区不太受关注，珑御府因为总价太高，没有小户型，只有2栋楼，大户型涨幅传导比较慢，但不会跑输！一线城市不建议置换，深圳的置换成本也很高，一进一出，税费吃掉大部分利润。如果月供能力不错，建议加按揭后入手一套福田中心或者香蜜湖的自住盘。如果月供比较吃力，建议等珑御府补涨后再出手置换。

　　问：请教：本人约有现金130万，在宝安翻身片区有一套2房家庭自住，红本在手，小孩目前上三年级。今年计划给小孩买个初中的学位房小户型，最好价位在250~350万之间，目前初步计划在三个初中学校选择：1、宝安中学，TATA公寓（工业用地）最小户型；2、龙华高峰中学，潜龙曼海宁北区最小户型；3、宝安实验学校初中部，泰华苑小户型或其他老式小区小户型。这三个选择大致利弊是怎样的？你推荐怎样选或是否有其他建议？目前本人自住的翻身片区住房暂时不太想动，担心买卖比较折腾。谢谢！

　　答：你好，感谢赞赏！1.公寓的学位积分很低，上学太渺茫，投资角度公寓不要碰2.高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，可以考虑入手。3.泰华苑劣势是房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。优势是在宝安，西部热点外溢片区。如果考虑生活半径，这几个盘的排序是：3>2>1

　　问：十三老师，福田赤尾京基御景华城值得投资吗？400多万的两房涨幅能跟上大盘吗？谢谢！

　　答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，但从增值角度上看缺乏爆发力，跑平大盘吧。

　　问：您好，咨询一下，如果外地户口落深圳，有规定必须多长时间买房或者要求从集体户签出的要求吗？

　　答：人才中心的集体户，有两年限制，但是现在新落户的已经不让挂人才中心了。我们的公司集体户，没有这个限制，有些公司集体户次年会收高额挂靠费用，我们不收费。

　　问：老师早上好，可否从自住和投资的方向来分析评价深圳湾的双拼户型？可否买入？谢谢

　　答：年初我在十三房珠三角发过一篇文章，讲到了深圳湾的双拼户型，文中自有答案。

　　问：老师，请问坂田的房子兼自住投资还可以买吗?看中地铁10号线附近的：万科城，容积率较低只有1，绿化很好;还有佳兆业城市广场，赠送面积很大但容积率很高。

　　答：坂田我很熟悉，从大方向来说，华为外迁是购买力流失-空，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，你看到的是静态的品质，而缺了一点长远的眼光。坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。

　　问：老师您好，我住南山，已经有一套房，现在200万左右资金，纯投资，看了几个：1、碧海富通城57平方复式两房450万左右，2、桃苑公寓（滨海实验学位）57平两房300万左右或友邻公寓（学府小学学府中学）学位）3、钜建大厦3房72平，490多万，（北师大附小、学府中学）另外一些朋友建议百花单间，敬请老师指导

　　答：你好，这几个盘投资首选富通城富通城3期的复式，感觉总体会跑输，户型设计很一般，住起来相对比较逼仄，好在还是算有大花园的社区可以再淘一淘

　　问：您好，老师。感谢您上次的建议。我想细化一下。1.我和先生的名下两套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑达新村93平的，2015年购入，当时买的时候580，想求拆迁。2.用了母亲的名义2017年购入了第五大道三期180的，当时购入价1500。3.然后2014年在宝安中洲购入了一套880的店铺，失败，感觉看不到未来。我们现在手上现金600W，想优化下名下的房产配置。目前我们的打算是：1.把店铺低价出手，然后桑达新村的房子出手，+600的现金，去打新，深业中城。或者去后海置换一套2500w左右的房子。2.把桑达出手，加现金，去华润打新。3.两套房子在第五大道，会不会没有增值空间了

　　答：您好，感谢大额赞赏！店铺出售思路正确，但是不需要低价，可以把我在星球内发的卖房技巧用上，如果能配合下家结离婚过户，可以完全省税，出手周期会缩短。店铺和桑达新村出手后买深业中城没有问题第五大道建议继续持有，未来持续看好宝中，利好还有很多没有兑现。如果想置换后海自住，可以考虑申请银行加按揭融资，继续买入，当然前提是可以淘到8-9折笋，坐等破产甩卖。

　　问：老师您好，我现在总预算600万内，满足首房首贷，手里现金200万，我目前还在广州，工作2021年就调回深圳南山，老婆和两个小孩还在内地，大儿子的今年9月要插班3年级，小女儿下半年要上幼儿园。买南山、福田的第二梯队的两房教育局回复不保证能插班，会被分流到其他学校。最近看了诺德和山水情园的房子，只能买来用学位，租出去我们再租三房，本打算等疫情过去再买房的，我老婆是内地的老师，准备深圳的教师编制考试，考不考的上还是个大问题。如果我们现在出手买房是不是风险太大，如果等一切定下来房价又涨了不少。后面为了保险期间，又看了坪山的财富城，学位是坪山实验学校的，而且坪山目前交通去南山不太方便请老师给我指点一下

　　答：你好，只要稍微能被关注的学校，插班都很难。几个建议：1、选择对非深户租房比较友好的区，比如龙华、福田。2、先算积分，再对比学校积分录取线，选择学校。3、尽早办理正式租赁合同。深圳目前的买房策略，刚需上车趁早，投资观望淘笋。财富城在坪山规划的中央居住区内。目前来说坪山唯一值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定。考虑学位，还是关内更好。诺德和山水情园自住+投资都是比财富城更好的选择。

　　问：您好！看了你的分析很专业，想请教你：我们因孩子已在蛇口读书了，现在在住的房子是两房有点小，想卖了沙井万科翡丽郡的买荔海春城的双拼自住，后期荔海春城有没有什么潜力呀？

　　答：万科翡丽郡现在卖掉其实有点可惜了。如果月供能力不错，建议加按揭后再入手一套蛇口。南海中小学，除了荔海春城，还可以关注鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山等。择笋录取。

　　很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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